房地产市场的变幻始终牵动着各方心弦。告别2017年，迈入2018房改之年，房地产市场将迎来哪些变化？

　　多方预测研究显示，2018年中国房地产市场将迎来平稳调整期，回归理性是总的发展趋势。业内人士认为，房地产市场调控的重点是既要“防大起”，更要“防大落”，及时应对处理各种不确定性风险。

　　在采访中了解到，2018年房价整体将趋于平稳，但也要警惕局部风险。同时房企之间分化将进一步加剧，2018年TOP4房企总规模或近3万亿元，千亿元房企将继续扩容。未来各梯队房企将进一步向头部集中，TOP10房企集中度有望达35%，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大，呈现“大者愈大”局面。

　　需警惕房价报复性反弹

　　易居房地产研究院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》（以下简称《报告》）显示，2018年房地产政策将围绕党的十九大精神展开，既要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位为政策导向，又要积极围绕房地产长效发展机制进行推进。另外，2017年12月中共中央政治局会议也将对2018年房地产政策的制定提供指导。

　　该《报告》分析认为，从价格端政策来看，政府稳定价格的决心不会改变，后续针对稳定价格依然会有各类管控的措施，不排除有包括限购和限贷在内的管控政策出现。从实际情况看，也将不断细化价格管控思路，包括土地出让等环节。

　　日前，中国指数研究院等机构联合发布的《中国房地产市场2017总结与2018展望》报告预计，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

　　中国社会科学院发布的《中国住房报告（2017~2018）》显示，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价趋于平稳。

　　对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2017年以来住宅销售均价涨幅一直维持在4%以下的水平。在严厉调控的作用下，房地产总体呈现稳中有升态势，一二线城市增幅分化下调，三四线城市分化上升。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华认为，过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。与此同时，房价的“相对洼地”已基本消失，短期内房地产市场不存在大起大落的经济基础，首套房贷利率上升，市场实际利率也居高不下，房价快速上涨金融条件不具备。

　　从市场整体情况看，2017年调控效果显现，百城新建住宅价格趋稳，主要城市供需动力不足，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降超两成。

　　与一二线涨幅收窄趋势形成明显反差，三四线城市房价领涨全国。国家统计局数据显示，2017年9月，在全国70个大中城市中，三线城市新建商品住宅价格同比上涨7.4%，远高一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。

　　倪鹏飞表示，虽然伴随热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。“若房价收入比过高，存在一定泡沫风险。”

　　具体来看，一线城市房价收入比依然居高不下。数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但从一线城市单独看来，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。

　　“还应警惕房价报复性反弹。”倪鹏飞认为，由于城镇化红利没有结束，总体预期没有改变，若调控政策转向或变化，可能导致反弹。

　　在倪鹏飞看来，目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。因此，若后期在一二线城市供给难以跟上，土地、财税等制度性政策未建立的背景下，调控若放松，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，被限制性措施打压的需求或伺机复燃，以致一二线热点城市房价出现报复性增长。

　　TOP10房企集中度有望达35%

　　2018年，房企在住房制度改革之年又有怎样的表现？

　　2017年，“限售”等楼市调控政策不断加码，更多城市加入调控行列。在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩继续大幅增长。

　　观点指数·2017中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前3强。3家企业均实现了超过5000亿元的销售金额，成为中国房地产首3家完成一半“万亿元”目标的企业。

　　3家企业全年销售总额达到1.6万亿元，意味着行业出现集中度提升、大型房企市场占有率越来越高的分化现象。

　　最为耀眼的是碧桂园，从2017年首月开始就成为销售金额TOP100榜单第一名，全年一直遥遥领先。此外，碧桂园也在2017年开展品质管理年计划，通过大力推广SSGF工业化建造体系全面提升产品品质，以奠定2018年高质量发展的基础。

　　就在几年前，千亿元房企还是整个行业的绝对重量级明星企业，数量稀少。到如今，千亿元房企数量已经迅速扩大至17家，销售金额总和达到4万亿元。龙湖集团、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团5家企业在本年度成功实现突破，成为千亿元俱乐部新成员。

　　以龙湖集团为例，早在2017年6月时就已达到900多亿元的销售规模，是上半年增长速度最快的房企之一。7月份达标千亿元后，在随后召开的中期业绩会上，调升全年销售目标为1500亿元。龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖集团并不仅仅专注于规模扩张，在兼顾盈利表现的同时，商业地产、创新业务方面也在加紧布局。

　　2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面，全年业绩500亿元以上的房企数量较2016年增加了15家，强者愈强。另一方面，300至500亿元规模和100至300亿元规模的房企数量分别减少了4家和13家。这说明，对于这个区间内的房企而言，规模增长已经达到瓶颈，不进则退，继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都提出了更高的要求。

　　展望2018年，龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。克而瑞研究中心预计，碧桂园、恒大、万科、融创4家房企的业绩总规模或将近3万亿元。此外，房企集中度将继续大幅上升，并且更向排名靠前的房企靠拢。其中，TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时，2018年2000亿元房企和1000亿元房企有望继续扩容，2020年至少产生30家千亿元房企。

　　从长期来看，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，TOP100房企仍将保持规模分化的格局。克而瑞研究中心预计，到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。

　　值得注意的是，目前房企规模的大幅扩张仍主要通过收并购的方式来实现，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。而对于一些已经发生的并购案，如果能实现并表，业绩也将得到大幅提升。

　　在规模化的同时，多元化转型成为房地产企业的新风口，住房租赁市场正受到越来越多企业的关注。

　　除存量市场，通过产业协作、产城融合、特色小镇等模式拿地，也是2017年行业普遍的现象。

　　比如碧桂园在住宅开发之外，已经建立了科技小镇、长租城市等经营性业务，运营型思路渐趋明朗。

　　走访多名大型房地产企业时了解，企业对于2018年房地产的走向基本判断为“小年”，随着一二线城市市场集中度提高，区域竞争将会更加激烈，房企分化与转型将加速。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从当前房企集中度趋势看，说明大型房企在构造房地产生产函数方面有更大的优势，大型房企具备对土地、资金、人力、管理等资源的获取优势。未来此趋势会加强，也会促进并购等机会的增加。

　　“后续将对一些黑马类型的企业积极关注，类似拿地节奏快、投资意愿很强烈的企业更要警惕未来市场降温的风险，只有这样，相关房企才能真正做到业绩成长有底气且有持续性，单纯追逐销售业绩增长易出现栽跟头的风险。”严跃进补充分析。